Fiscaliteit van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF)

Situering

Einde 2016 werd in België het statuut van het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (“GVBF”) tot stand gebracht om een antwoord te bieden op de noden van de vastgoedprakijk om te voorzien in een volwaardig alternatief voor de populaire Real Estate Investment Funds (“REIT”).

Hoewel België reeds een variant kende met de Gespecaliseerde Vastgoedvennootschap (“GVV”), wenste de Belgische wetgever te voorzien in een meer flexibel alternatief op vlak van risicodiversificatie en looptijd.

Hoewel de regulatoire vereisten zeker goed gecontroleerd moeten worden, is het fiscale kader zeker niet onbelangrijk. De belegger zal immers slechts geïnteresseerd zijn te beleggen in een GVBF indien dit fiscaal aantrekkelijk is.

Fiscaliteit van het GVBF

Vanuit de Belgische fiscaliteit is het dus van belang te verzekeren dat het GVBF voldoet aan de vereisten en daadwerkelijk fiscaal neutraal is.

Deze fiscale neutraliteit op vlak van inkomstenbelastingen bekomt men (o.a.) door het GVBF:

• Te laten genieten van een afwijkend regime vennootschapsbelasting (artikel 185bis W.I.B. 1992) waarbij in principe geen vennootschapsbelasting geheven zal worden op enige vorm van inkomen van het fonds. GVBF’s zijn dus niet belastbaar op hun werkelijke opbrengsten en winst zoals huurinkomsten of gerealiseerde meerwaarden op hun onroerende investeringen (het GVBF is wél onroerende voorheffing verschuldigd;

• De enige vorm van vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn op het totaal van de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen, de niet aftrekbare beroepskosten (verworpen uitgaven – andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen en het financieringskostensurplus) en eventuele toepassing van de aanslag geheime commissielonen;

• Eventuele in het buitenland behaalde onroerende inkomsten kunnen in principe ook de belastingvrijstelling in België genieten doordat GVBF’s vanuit een Belgisch standpunt verdragsbescherming genieten (dubbelbelastingverdragen) op vlak van de Belgische vennootschapsbelasting. Er kan uiteraard wel buitenlandse belasting verschuldigd zijn.

Op vlak van BTW volgt een GVBF in principe het normale regime toepasselijk op elke belastingplichtige. In functie van de activiteiten zal een GVBF dus een vrijgestelde, volledige of gemengde btw-plichtige zijn. Het recht op btw aftrek hangt af van deze analyse. Bijvoorbeeld, indien het GVBF uitsluitend residentieel vastgoed zou verhuren, zou het geen recht hebben op btw aftrek ingevolge deze activiteiten. De diensten verstrekt i.h.k.v. de regulatoire beheerstaken van het GVBF zijn steeds vrijgesteld van btw.

Een vennootschap onder het statuut van GVBF brengen of omgekeerd, heeft bepaalde fiscale gevolgen daar de verschillen tussen het klassieke regime vennootschapsbelasting en het bijzondere regime (artikel 185bis W.I.B. 1992) opgevangen moeten worden. Doorgaans kan dit zonder te veel problemen, indien de zaken goed opgevolg worden.

Andere belastingen die toepasbaar zijn, zijn bv. de jaarlijkse taks op de collectieve beleggingsinstellingen (de zgn. abonnementstaks).

Fiscaliteit van de belegger in het GVBF

Hoewel het GVBF de voordelen geniet van een fiscaal gunstig regime, is dit vooral bedoeld om ten goede te komen aan de aandeelhouder.

Enkel de in aanmerking komende belegger kan beleggen in het GVBF, hetgeen in de regel rechtspersonen/vennootschappen veronderstelt en niet natuurlijke personen.

Deze voordelen worden uiteraard enkel verstrekt op voorwaarde dat de fiscale voorwaarden voldaan zijn.

De fiscaliteit op niveau van de investeerder in het GVBF kan samengevat worden als volgt:

• De door het GVBF uitgekeerde dividenden worden standaard onderworpen aan 30% roerende voorheffing. Voor vennootschappen is deze roerende voorheffing verrekenbaar met de vennootschapsbelasting;

• Dividenden toegekend aan buitenlandse spaarders zijn evenwel niet onderworpen aan Belgische roerende voorheffing
  
  Tenzij deze afkomstig zijn van inkomsten afkomstig van Belgisch vastgoed en/of dividenden van Belgische vennootschappen (tenzij die binnenlandse vennootschap zelf een gereglementeerde beleggingsvennootschap betreft
  
  Dit wil zeggen dat buitenlandse investeerders in het GVBF kunnen genieten van een dividend zonder Belgische bronheffing indien dit dividend wordt geput uit buitenlandse bronnen
  
  Uitkeringen uit het GVBF aan niet-Belgische pensioeninstellingen kunnen steeds de verzaking aan roerende voorheffing genieten

• Kapitaalverminderingen toegepast door het GVBF moeten in principe proportioneel aangerekend worden op enerzijds het fiscaal gestorte kapitaal en anderzijds de belaste reserves, tenzij deze kapitaalvermindering ten goede zou komen aan buitenlandse investeerders.
  
  Voor binnenlandse investeerders heeft dit alleszins tot gevolg dat voor het gedeelte dat afkomstig is uit het niet fiscaal gestorte kapitaal, zal kwalificeren als dividenduitkering, waarop de roerende voorheffing toepasbaar is.
  
  Eventuele op basis van IFRS geboekte herwaarderingsmeerwaarden kwalifceren als niet in aanmerking te nemen vrijgestelde reserve. Deze komen dus niet in aanmerking voor de pro rata berekening.
  
• Dividenden uit het GVBF kunnen ten allen tijde genieten van het verlaagde verdragstarief, GVBF’s zijn immers verdragsgerechtigd. Kapitaalverminderingen doorgevoerd aan buitenlandse verdragsgerechtigde investeerders kunnen mogelijk volledig vrijgesteld worden van Belgische bronheffing;
  
  Voor de investeerders vennootschappen kan DBI aftrek genoten worden voor de inkomsten afkomstig uit reeds belast buitenlands onroerend inkomen op voorwaarde dat deze inkomsten afkomstig zijn uit een land waarmee België een dubbelbelastingverdag heeft gesloten. Voor de overige inkomsten kan er in principe geen DBI-aftrek genoten worden omwille van het bijzondere (niet belast) regime dat het fonds geniet;
  
• Wat betreft de door de Belgische vennootschap gerealiseerde meerwaarden op de GVBF aandelen, volgt de fiscale behandeling in principe de regels van de DBI aftrek. Hoewel de wetgeving dit niet met zoveel woorden zegt, zal de praktijk uitwijzen dat er dus een gedeeltelijke vrijstelling kan zijn van de gerealiseerde meerwaarde doordat het GVBF gedeeltelijk belegd zou zijn in DBI-aftrek kwalificerende inkomsten.
  
  Een voordeel van het bekomen van een ruling ligt erin vervat dat er duidelijke berekeningsregels kunnen afgesproken worden, ventilatieregels, die de pro rata meerwaardevrijstellingsgerechtigdheid en/of DBI-aftrek kunnen vastleggen.
  
• Interesten toegekend door het GVBF zijn in principe standaard onderworpen aan 30% roerende voorheffing, tenzij deze worden toegekend aan Belgische vennootschappen of buitenlandse verbonden vennootschap.
  
  Uiteraard kunnen verlaagde verdragstarieven toepasselijk zijn.
  
• Indien een vastgoedvennootschap zich zou omvormen tot het statuut van GVBF de toepasselijke exit taks geen implicaties teweegbrengt voor de aandeelhouders. Er vindt immers geen werkelijke uitkering plaats.