Vruchtgebruik op onroerend goed

Situering

Doorheen de jaren hebben verschillende bedrijfsleiders begrepen dat het interessant kan zijn om de eigen vennootschap het vruchtgebruik te laten verwerven op een onroerend goed om vervolgens zelf ten private titel de zgn. blote eigendom te verwerven (de zgn. “gesplitste aankoop” of “vruchtgebruikconstructie”).

Ook de verwerving van een bouwgrond én de oprichting van een onroerend goed in de verhouding blote eigendom/vruchtgebruik behoort tot de mogelijkheden.

Dergelijke benadering is interessant omwille van het feit dat het onroerend goed, veelal een pand voor gemengd gebruik (privé/bedrijfsmatig), voor een aanzienlijk deel gefinancierd kan worden met vennootschapsgelden.

Vanuit fiscale invalshoek heeft dit enkele duidelijke voordelen:

Het onroerend goed en de aanverwante aankoop- en onderhoudskosten kunnen voor een aanzienlijk deel gefinancierd worden met gelden binnen de vennootschap en hoeven dus niet eerst uitgekeerd te worden aan de bedrijfsleider via een bedrijfsleidersbezoldiging of via een dividenduitkering

De kosten gemaakt binnen de vennootschap kunnen in principe als beroepskost afgetrokken worden, hetgeen ten private titel niet het geval is
Het vruchtgebruik komt over de levensduur ervan in aanmerking voor afschrijvingen die in principe eveneens als beroepskost afgetrokken kunnen worden, hetgeen eveneens geen optie is voor een verwerving vanuit privé

Uiteraard spelen ook verschillende niet-fiscale motieven een rol voor het kiezen van een vruchtgebruikconstructie, m.n. dat er een zekerheid ingebouwd wordt voor in geval van faillissement van de vennootschap, het onroerend goed veilig gesteld wordt van eventuele schuldenaars en bijvoorbeeld de vennootschap in tegenstelling tot een klassieke huur, verzekerd is van de terbeschikkingstelling van bedrijfsmatige ruimte tegen een vooraf vastgelegde vaste prijs (zonder opslag of indexaties).

Gesprek inplannen

Het fiscale voordeel

Omwille van de gemeenrechtelijke invulling van de notie vruchtgebruik, is de duurtijd van het vruchtgebruik beperkt in de tijd. Dit wil zeggen dat na verloop van tijd, het vruchtgebruik uitdooft, verdwijnt, en bijgevolg de blote eigendom opwaardeert tot volle eigendom.

Indien men de burgerrechtelijke voorwaarden daartoe naleeft kan men de volle eigendom verwerven als blote eigenaar, zonder dat er nog een bijkomende vergoeding verschuldigd is aan de (ex-)vruchtgebruiker-vennootschap.

Een onroerend goed wordt omwille van die benadering vaak veel voordeliger verworven ten private titel dan wat het geval zou zijn indien vergeleken wordt met een klassieke verwerving van onroerend goed.

Daarnaast kan men de een financiering regelen via de vennootschap waar de kosten, waaronder de interestlasten, onder bepaalde voorwaarden, en in tegenstelling tot de privé situatie, volledig aftrekbaar zijn.

Geen wonder dat de fiscale administratie bijgevolg alle vruchtgebruikconstructies grondig nakijkt of alle voorwaarden correct werden nageleefd.

Een bijzondere aandacht gaat uit of dat het vruchtgebruik op een marktconforme manier verkregen werd door de vennootschap. M.a.w. betaalt de vennootschap niet te veel voor de verwerving van het zakelijke recht op het onroerend goed.

Contacteer ons

De fiscale aandachtspunten

Doorheen de jaren zijn er dan ook al tal van discussies met de controlediensten van de administratie ontstaan waardoor twijfel is ontstaan of dergelijke vruchtgebruikconstructies nog wel aangeraden zijn.

Zo kunnen er op verschillende fiscale aspecten discussies ontstaan, zowel op ogenblik van de totstandkoming van het vruchtgebruik, tijdens de levensduur van het vruchtgebruik of naar aanleiding van de stopzetting van het vruchtgebruik, bijvoorbeeld:

Of dat er geen sprake is van een impliciete bedrijfsleidersbezoldiging aan de bestuurder/aandeelhouder
Of dat er geen sprake is van een toekenning van een bepaalde waarde via een (liquidatie-)dividend
Dat de kosten of afschrijvingen binnen de vennootschap niet aftrekbaar zouden zijn

De rechtbank en hoven hebben reeds ruimschoots de kans gekregen zich uit te laten over dergelijke constructies, maar, jammer genoeg, zonder hier een rode lijn in te krijgen: de ene keer krijgt de belastingplichtige gelijk, de andere keer dan weer niet.

De belangrijkste vaststelling is alleszins dat zowel de administratie als rechtspraak bevestigt dat vruchtgebruikconstructies toegelaten én verdedigbaar zijn. De discussie zit in de feitelijke uitwerking ervan.

Gesprek inplannen

De oplossing

Gelukkig heeft de fiscale rulingdienst wel een consistente benadering toegepast doorheen de jaren, waarbij een vaste methodiek gevolgd kan worden.

Indien de waardebepaling van het vruchtgebruik gebeurt aan de hand van de geactualiseerde verwachte netto huurwaarde van het onroerend goed over de looptijd van het vruchtgebruik zal de rulingdienst erover waken dat de actualisatievoet met voldoende zin voor realiteit wordt ingeschat.

De dienst voorafgaande beslissingen aanvaardt dat de actualisatievoet wordt bepaald aan de hand van het netto huurrendement van het betrokken onroerend goed, te berekenen door de netto huurwaarde op jaarbasis van het onroerend goed te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed.

Ter verduidelijking wordt het hierna volgende voorbeeld verstrekt door de rulingdienst:

Bruto huurwaarde: 18.000 EUR
Netto huurwaarde: 15.000 EUR
Waarde volle eigendom: 250.000 EUR
Actualisatievoet te gebruiken in formule: 6 % (= 15.000 / 250.000 x 100)
Waarde vruchtgebruik bij een looptijd van 20 jaar = 172.048,82 OF 68,82 % van de waarde van de volle eigendom

Is deze methodiek de meest interessante (lees: diegene die de hoogste waardering aan het vruchtgebruik koppelt)? Neen, maar ze is eveneens niet oninteressant.

Het belangrijkste voordeel van de methodiek van de rulingdienst te volgen en het verkrijgen van een ruling m.b.t. de vruchtgebruikconstructie is de rechtszekerheid: zelf een groter voordeel op eigen initiatief nastreven kan tot gevolg hebben dat dit voordeel volledig verdwijnt bij de eerste vorm van discussie met de administratie.

Van zodra deze methodiek gevolgd wordt én de ruling afgeleverd wordt, kan de belastingplichtige op beide oren slapen. De voordelen kunnen verzilverd worden en de bedrijfsleider kan zich focussen op zijn onderneming en privé, zonder te moeten schrik hebben van een fiscale controle.

Naast de eigenlijke waardering van het vruchtgebruik worden ook zeer concrete afspraken gemaakt met de rulingdienst (en dus ook de belastingadministratie) wie welke onderhouds- en aanverwante kosten die zich kunnen voortdoen, ten laste zal nemen.

Goede afspraken maken goede vrienden, hetgeen zeker het geval is voor de gesplitste aankoop.

Hoe kan Taxruling.be helpen?

Taxruling.be helpt u graag verder door in eerste instantie gezamenlijk uw dossier te bespreken.

Na een grondige analyse van de feiten en uw persoonlijke rechtspositie, geven we u een duidelijke conclusie mee van wat onze bevindingen zijn.

Indien de conclusie positief is, kunnen wij voor u een rulingaanvraag voorbereiden die specifiek van toepassing is op uw situatie.

We raden slechts aan een rulingaanvraag in te dienen als dit naar onze inschatting een goede kans op slagen heeft.

Na akkoord kan deze rulingaanvraag officieel worden ingediend en begeleiden wij u van A tot Z in het bekomen van een beslissing m.b.t. uw aanvraag.

Eens de rulingdienst een beslissing genomen heeft, informeren wij u op een volledige en praktische wijze hoe u deze bekomen ruling kan toepassen.

Wens u dit topic te bespreken en/of in welke mate Taxruling.be u kan verder helpen?

Contacteer ons vrijblijvend via de Contact pagina en wij bespreken uw dossier graag verder!